사업자 주택담보대출이 부동산 시장에 악재가 될지도 모르는 이유

최근 금융감독원에서 급증하는 저축은행의 사업자 주택담보대출에 불법성이 있는 강력하게 조사하고 대응하겠다는 보도자료를 발표했다. 대출의 불법성을 조사하는 건 금감원의 역할이니 대수롭지 않게 넘어갈 수 있지만, 해당 보도자료를 통해 확인 가능한 사업자 주택담보대출의 평균 LTV 수치를 보면 부동산 시장에 엄청난 악재가 조만간 발생할지도 모른다는 생각이 든다.

 

 

사업자 주택담보대출이란

먼저 사업자 주택담보대출은 개인사업자가 보유한 100세대 이상의 아파트를 KB시세의 90%까지 대출해 주는 상품이다. 사업자 주택담보대출의 일반적인 조건은 다음과 같다.

 

• 주택을 보유한 지 3개월이 지나야 함
• 제2금융권에서 취급하다 보니 일반적인 주택담보대출 금리보다 1.5~2.0% 더 높음
• 선순위 세입자가 있을 경우 1% 가산금리가 붙음
• 3~5년 만기가 존재하며, 이자만 납부하는 만기일시상환 방식도 선택할 수 있음

이러한 사업자 주택담보대출은 아파트 다주택자들 사이에서 투자 자금을 위한 마련으로 많이 활용되었는데 그 이유는 다음과 같다.

 

• 사업자 대출이므로 대출신청인의 소득 대비 이자 상환 능력을 평가하는 DSR 규제 적용 대상이 아님
• 15억 초과 주택 매수에도 제한이 없음

 

사업자 주택담보대출의 충격적인 평균 LTV 수치

사업자 주택담보대출이 앞으로 부동산 시장에 큰 악재가 될 수 있는 이유는 금융감독원에서 배포한 보도자료에 공개된 사업자 주담대의 평균 LTV 수치 때문이다. 해당 수치를 정리해 보면 다음과 같다.

 

• 저축은행이 보유한 사업자주담대의 평균 LTV가 무려 75%라고 함(일반 가계주택담보대출의 경우 42.4% 정도임).
• 예를 들어 10억짜리 아파트에 7억 5천만 원을 대출해 줬다는 의미임.
• 전체 사업자 주택담보대출 차주 중에서 LTV 80%를 초과하는 고 LTV 사업자가 무려 48.4%를 차지함.

위 수치가 충격적인 이유는 최근 시장금리가 치솟고 있기 때문이다 2020년 말 기준으로 사업자 주택담보대출 금리가 3.0~3.5%였는데, 현재 주택담보대출 금리가 4.5~5.5%이다. 이 금리는 코피스 금리와 연동되는 변동금리인데 이렇게 늘어난 부담을 차주들이 감당해야 한다는 뜻이다. 여기서 끝이 아니라 연말에 기준금리 2.75~3% 간다는 얘기 나오고 있다. 그렇다면 연말에 사업자 대출금리가 6~7%까지 올라갈 수 있다는 뜻인데, LTV 75%를 대출받았는데 금리가 6~7% 된다면 못 버틸 가능성이 매우 높다.

 

이런 상황에서 절반이나 되는 고 LTV 차주의 대출 규모를 살펴보면 LTV 90%를 초과하는 차주의 대출 규모가 1.9조 원이나 되고, 80~90% 구간의 대출 규모는 4.1조 원이나 된다. 그렇다면 주택 가격이 20%만 하락해도 담보가치가 사실상 제로가 돼버리면서 부실 대출이 된다는 의미이다. 현재 수도권에 10~15% 하락한 지역이 굉장히 많은데, 고 LTV 차주들은 더 하락하기 전에 당장 처분을 하는 수밖에 없을 것이다.\

 

 

부동산 급락으로 이어질 수 있는 상황

결국 차주들한테 남은 선택은 투매일 가능성이 높다. 왜냐하면 이 분들의 경우 다주택자이기 때문에 빨리 처분해서 대출을 상환하지 않으면 다른 재산에 압류가 들어오기 때문이다. 이런 상황을 막기 위해서는 빨리 처분하는 수밖에 없다. 게다가 금융환경의 급격한 변화로 이번 겨울에 이런 투매 물량이 급증하게 될 가능성이 높은데, 그렇게 되면 주식 시장에서 벌어지는 반대매매 수준의 급락 상황이 부동산 시장에서도 발생할 수 있다고 생각한다.