부동산 시장의 하락세가 전망되는 이유

부동산 가격이 5월 기준금리 인상 이후 전체적으로 보합에서 하락세로 전환된 것으로 보인다. 이후 6월 16일에 미 연준의 자이언트 스텝을 발표하면서 국내 증시가 크게 하락했는데 이에 따라서 부동산 시장의 하락세도 점차 강해지는 모습이 나타나고 있다. 그래서 현재 부동산 시장이 어디쯤에 있는지 살펴보고 실제 경기도 지역의 아파트 시세에는 어떠한 변화가 있는지 알아보려고 한다.

 

 

올해 부동산 시장의 큰 4단계 흐름

올해 부동산 시장은 다음과 같이 크게 4단계에 따라 움직이고 있는 것으로 보입니다.

 

• 1단계: 1분기 거래량 급감에 따른 급매물 급증
• 2단계: 보유세 부담에 따른 급매물 증가
• 3단계: 금리인상에 따른 매물 물량 증가
• 4단계: 입주물량에 따른 역전세

1단계는 올해 초를 시작으로 1~2분기 동안 지역에 따라서 고점 대비 10%까지 하락한 지역이 처음으로 발생하면서 진행되었고, 2단계에서는 보유세 과세기준이 되는 6월 1일 전에 팔려는 수요는 나왔지만 대규모 물량의 급매물까지는 나오지 않은 채 진행되었다.

 

지금은 3단계에 접어들었다고 볼 수 있는데 5월이 되면서 기준금리가 1.75%까지 올라왔다. 기준금리 1.75%부터 공급 증가 효과가 크게 나타날 것으로 보인다. 즉 공급이 증가했기 때문에 매매 가격이 하락할 수 있다는 얘기이다. 

 

이후 4단계가 시작될 것으로 보이는데 현재 기준금리 1.75%인 상황에서 다음 달에 한국은행에서 빅스텝을 밟는다고 얘기했기 때문이다. 그렇다면 기준금리가 2.25% 이상으로 올라갈 수 있게 된다. 이렇게 금리가 높은 수준에서 11월 이후에 늘어나는 입주 물량과 마주하게 되는데 이때부터 부동산 가격은 큰 충격을 받게 될 것이고, 결국 시세가 급격한 하락세를 보일 것으로 예상된다.

 

 

경기도 주요 아파트 상황

현재 3단계인 상황에서 경기도 지역 대표 10개 단지의 2월 말 시세와 현재 시세를 비교해 보면 다음과 같다(매매는 5층 이상 최저 가격 기준, 전세는 융자 없는 매물 기준으로 비교).

아파트명	평형	2월 말 시세	6월 중순 시세	증감
미사강변골드센트로	24	8억 9천	8억 5천	4천 하락
미사강변골드센트로	35	11억	11억	변화 없음
봇들마을 1단지	33	16억 5천	16억 5천	변화 없음
래미안슈르	26	13억 5천	13억 2천	3천 하락
래미안슈르	33	16억 2천	16억 3천	1천 증가
용인수지주공 1단지	25	8억 5백	7억 9천 5백	1천 하락
동탄역 우남퍼스트빌	25	9억 1천 8백	9억	1천 8백 하락
동탄역 우남퍼스트빌	33	11억 7천	11억 2천	5천 하락
자연앤 힐스테이트	33~34	14억 5천	14억 5천	변화 없음
힐스테이트 다산	26	9억 1천	8억 5천	6천 하락
힐스테이트 다산	34	10억 3천	10억 3천	변화 없음
킨텍스 꿈에그린	35	13억 5천	12억 7천	8천 하락
호수마을 현대 2단지	26	6억 2천	6억 2천	변화 없음
호수마을 현대 2단지	31	7억 3천	7억 3천	변화 없음
삼송 아이파크 2차	29~30	9억	9억	변화 없음
삼송 아이파크 2차	33	9억 5천	9억 5천	변화 없음

 

 

전반적으로 아파트 시세가 하락세로 들어선 것을 확인할 수 있는데, 앞서 언급한대로 올해 11월부터 4단계로 접어들면 하락세는 더 강해질 것으로 보인다.