전세가율로 부동산 상승장 하락장 바닥 구간 파악하기

전세가율을 이해하면 부동산의 하락장 및 상승장을 파악하는 데 큰 도움이 됩니다. 전세가율은 전세가와 매매가를 통해 알 수 있는데요. 전세가율 상승 원인에 따라 아파트 가격이 바닥일 수도 있지만 하락 시작일 수도 있으므로 전세가율이 움직이는 이유를 잘 구분해야 합니다.

 

 

전세가율이란

아파트 가격에는 매매가와 전세가가 존재합니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 의미하는데요. 따라서 전세가율 공식은 '전세가율 = 전세가 / 매매가'와 같습니다.

 

예를 들어 매매가 1억 원인 아파트의 전세가가 각각 9천만 원 및 5천만 원인 경우 전세가율은 다음과 같습니다.

• 9천만 원 / 1억 원 = 90%
• 5천만 원 / 1억 원 = 50%

전세가율이 높다거나 낮다고 말할 때 법적으로 정해진 기준이 존재하지는 않습니다. 다만, 부동산 관련 기사, 책, 영상 등을 보면 흔히 전세가율이 70% 이상이면 전세가율이 높은 편이라 하고, 60% 이하이면 낮은 편이라고 부르는 경향이 있습니다.

 

 

전세가율 상승 및 하락의 의미

전세가율은 부동산 시장 상황에 따라 상승하거나 하락하는데요. 따라서 전세가율 움직임을 통해 아파트 가격 바닥 구간과 상승장 및 하락장 여부를 파악할 수 있습니다.

 

▶ 전세가율이 하락할 때

전세가율이 하락하는 두 가지 경우는 다음과 같습니다.

• 첫 번째 경우: 매매가 변동 없이 전세가만 하락하는 경우(주로 신축 아파트 단지에서 나타남)
• 두 번째 경우: 전세가 변동 없이 매매가만 하락하는 경우(부동산 상승장일 때 나타남)

첫 번째 같은 경우는 시장에서 흔히 발생하지 않습니다. 단, 신축 아파트 입주 시 일시적으로 전세가가 하락하여 이러한 경우가 발생하는데요. 신축 아파트 입주 시에는 잔금 기간이 정해져 있어 빠른 잔금 처리가 필요한 매수자들로 인해 이러한 상황이 생기게 됩니다.

 

그러므로 첫 번째 경우는 부동산 시장의 전체적인 상황은 아니고 해당 신축 아파트 및 주변 아파트에만 발생하는 상황입니다. 이런 아파트들은 시간이 조금 지나면 다시 전세가율이 회복됩니다.

 

두 번째 같은 경우는 부동산 상승장일 때 나타납니다. 전세가 상승 폭보다 매매가 상승 폭이 훨씬 더 커서 전세가율이 하락하는 상황이기 때문에 이러한 경우는 상승장으로 이해하시면 됩니다.

 

 

 

▶ 전세가율이 상승할 때

전세가율이 상승하는 두 가지 경우는 다음과 같습니다.

• 첫 번째 경우: 매매가 변동 없이 전세가만 상승하는 경우(부동산 바닥 구간일 때 나타남)
• 두 번째 경우: 전세가 변동 없이 매매가만 하락하는 경우(부동산 하락장일 때 나타남

첫 번째 같은 경우는 아파트 가격이 바닥 구간에서 나타나는 상황으로, 바닥 구간을 지나 상승장으로 전환되는 시점으로 볼 수 있습니다. 이러한 시기에는 전세가율이 최소 70%에서 많으면 90%를 넘기도 합니다.

 

두 번째 같은 경우는 부동산 하락장에 나타납니다. 엄밀히 말하면 하락장에서는 전세가도 매매가와 함께 하락하는데요. 하지만 매매가 하락 폭이 전세가 하락 폭보다 훨씬 크기 때문에 전세가율이 상승하게 됩니다.

 

즉, 전세가율 상승은 바닥 구간과 하락장 모두에서 나타날 수 있는데요. 전세가율 상승 시 바닥 구간과 하락장 구분은 전세가율 자체로 할 수 있습니다. 바닥 구간일 때는 전세가율 자체가 매우 높습니다. 1군 브랜드에 세대 수가 많아 인기 있는 아파트라도 전세가율이 70% 이상인 경우를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 반면 하락장에는 전세가율 자체가 높지 않아 보통 40%~60% 정도입니다.

 

 

전세가율 확인 방법

아파트 실거래가를 제공하는 '호갱노노' 홈페이지 또는 앱에서 쉽게 전세가율을 확인할 수 있습니다. 호갱노노  또는 앱에 접속한 후 '추가정보'에서 [전세가율]을 누르면 아래와 같이 아파트 가격 아래에 전세가율이 표시됩니다. 또한 해당 아파트를 누르면 전세가율 추이도 확인할 수 있습니다.

호갱노노 전세가율 확인 방법

 

 

 

전세가율은 매매가와 전세가의 상관관계를 나타내는 지표로 전세가율 흐름을 잘 알고 있으면 부동산 상승장, 하락장, 바닥 구간을 어렵지 않게 파악할 수 있는데요. 현재 전세가율과 지금까지의 전세가율 추이는 호갱노노와 같은 부동산 사이트에서 쉽게 확인할 수 있으니 매수 또는 매도를 생각 중인 아파트가 있으시면 전세가율을 잘 확인하셨다가 적절한 타이밍에 매수 및 매도하시면 좋겠습니다.