상생임대인을 위한 임대차 계약 조건과 비과세 및 장기보유특별공제 혜택 정리

최근 상생임대인 개선안이 발표되면서 완화된 조건과 늘어난 세제 혜택 때문에 많은 임대인 분들께서 관심을 가지고 계실 텐데요. 이번 개선안을 통해 기존 상생임대인의 조건이었던 1세대 1주택자인 임대인과 공시가 9억 이하 주택만 적용되던 부분을 폐지하면서 상생임대인이 될 수 있는 조건이 엄청 넓어졌는데요. 이에 따라 세입자 계약을 어떻게 맺으면 되는지 그리고 어떤 부분에서 혜택이 늘어났는지에 대해 정리해 봤습니다.

 

 

 

 

 

상생임대인이 되기 위한 조건

상생임대인 되려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 신규 또는 갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인(임대료를 동결했거나 인하한 경우도 해당되며, 2024년 12월 31일까지 체결된 계약이어야 함)
• (다주택자만 해당) 임대 시작일에는 다주택자이지만 추후 1주택자가 될 계획이 있는 임대인의 경우도 상생임대인이 될 수 있음

위 조건에서 '직전 계약', '신규 계약', '갱신 계약'의 의미를 정확하게 알고 계셔야 자신이 상생임대인 조건을 충족했는지 확실하게 알 수 있는데요. 각 용어의 의미는 다음과 같습니다.

 

■ 직전 계약
기존 임대차 계약을 의미하며 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지한 상태여야 합니다. 다음과 같은 임대차 계약은 직전 계약으로 인정되지 않습니다.

• 주택 매수 후 승계받은 임대차 계약이 아닌 신규로 체결한 임대차 계약인 경우에는 직전 계약으로 인정됨(참고: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148902883)
• 주택 매수 시 승계받은 임대차 계약(즉, 갭투자를 위해 전월세 낀 집을 매수하여 임대차 계약이 존재한 상태)

■ 신규 계약
신규 계약은 기존 임차인과의 계약이 만료된 후 새로운 임차인과 체결한 계약을 의미합니다. 기존 임차인과의 계약이 만료되기 전에 해당 임차인의 사정에 따라 계약 취소 후 새로운 임차인과 체결한 계약도 해당되는데요. 어느 경우든지 기존 임차인과의 계약은 1년 6개월 이상 유지됐어야 합니다.

 

■ 갱신 계약
기존 임차인과의 계약을 갱신하여 체결한 계약을 의미합니다. 이때 갱신청구권 사용 여부와는 상관 없이 임대료를 5% 이내로만 올렸다면 상생임대인이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

상생임대인 혜택 2가지

상생임대인 되면 양도세 비과세와 장기보유특별공제 조건인 2년 거주 요건을 면제받을 수 있습니다.

 

■ 양도세 비과세
양도세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택 보유 2년 및 거주 2년이라는 조건을 모두 충족해야 하는데요. 상생임대인이 되면 2년을 거주하지 않아도, 즉 실거주한 기간이 없이도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

■ 장기보유특별공제
비과세를 초과하는 금액에 대해서는 주택 보유 기간 및 거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는데요. 그런데 주택 보유 기간을 충족했더라도 최소 거주 기간 2년을 채우지 못하면 혜택을 받을 수 없습니다.

 

하지만 상생임대인이 되면 실거주 기간 2년이 없어도 보유 기간에 따른 장특공제는 적용받을 수 있습니다. 따라서 만약 실거주 기간이 아예 없이 10년을 보유했다면 40%를 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 정책은 조금씩 바뀌는 부분이 많아 새로운 개선 또는 변경안이 나올 때마다 많이 헷갈리는데요. 이번 글에 정리한 내용 잘 참고하셔서 상생임대인 조건을 충족하시는 분들은 큰돈 절세할 수 있는 혜택 꼭 받아가셨으면 좋겠습니다.

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추가로 상생임대인 제도 관련해서 아래 글도 참고해 보시길 바랍니다.

 

■ 신규 주택 매수 후 임대차 계약 체결 시 상생임대인 조건 충족 여부 알아보기

상생임대인 조건 | 신규 주택 매수 후 전월세 계약 체결 시 직전 계약 인정 여부 알아보기

■ 상생임대인이 되기 위해 필요한 임대료 인상 제한 횟수

상생임대인 자격 충족을 위한 임대료 인상 제한 횟수